Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) bepaalt het energielabel via het Woningwaarderingsstelsel (WWS) direct de maximale huurprijs. Een goed label levert flinke bonuspunten op; een slecht label kost punten. Hieronder ziet u precies hoeveel — en wat de schaalwijziging van 2030 hiermee doet.
- Het energielabel is sinds 1 juli 2024 een van de zwaarste onderdelen van het WWS.
- De impact loopt van een bonus bij zeer zuinige labels tot een stevige aftrek bij E, F en G.
- Voor kamers en monumenten gelden aparte rekenregels en uitzonderingen.
- Rond 2030 ontstaat onzekerheid: behoudt een 'nieuw Label A' dezelfde puntenwaarde?
Hoe het energielabel de huurpunten bepaalt
Het WWS is dwingend van toepassing op de sociale huursector en het gereguleerde middenhuursegment (tot en met 186 WWS-punten). Onderstaande grafiek en tabel gelden voor zelfstandige woonruimten van 40 m² of meer.
Beweeg tussen een eengezins- en meergezinswoning om te zien hoe het label de WWS-punten opdrijft of juist afknabbelt:
| Label | Eengezinswoning | Meergezinswoning / flat | Mutatie t.o.v. vóór 1 juli 2024 |
|---|---|---|---|
| A++++ | 62 pts | 58 pts | +10 punten bonus |
| A+++ | 57 pts | 53 pts | +9 punten bonus |
| A++ | 52 pts | 48 pts | +8 punten bonus |
| A+ | 47 pts | 43 pts | +7 punten bonus |
| A | 41 pts | 37 pts | +5 punten bonus |
| B | 34 pts | 30 pts | +2 punten bonus |
| C | 22 pts | 15 pts | Neutraal |
| D | 14 pts | 11 pts | Neutraal |
| E | -4 pts | -4 pts | Aftrek |
| F | -9 pts | -9 pts | Aftrek |
| G | -15 pts | -15 pts | Hoge aftrek |
Onzelfstandige woonruimten (kamers)
Bij onzelfstandige woonruimten (kamers — WWSO) worden de punten voor de energieprestatie niet als vast blok toegekend, maar berekend per vierkante meter van het privévertrek plus het evenredige deel van de gemeenschappelijke ruimten. Een kamer in een pand met een A++++ label ontvangt 1,0 punt per m², een A-label circa 0,65 punt per m² en een D-label circa 0,35 punt per m².
Uitzondering voor monumenten in het WWS
Beschikt een beschermd monument over een E-, F- of G-label, dan worden er geen aftrekpunten toegepast; de waardering wordt bevroren op 0 punten. De reden is dat ingrijpende verduurzaming bij monumenten vanwege cultuurhistorische restricties vaak niet haalbaar is. Rijksmonumenten ontvangen bovendien een prijsopslag van 35% op de maximale huurprijs, gemeentelijke en provinciale monumenten een opslag van 15%.
Oude labels (VEL) tellen niet mee
Labels afgegeven tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2021 (de Vereenvoudigde Energielabels — VEL) hebben geen geldige waarde binnen het WWS. Alleen wanneer het gebouw in die periode is opgenomen op basis van een uitgebreide Energie-Index (EI) én deze expliciet als "Geldig voor WWS" in EP-Online staat, worden er punten aan ontleend. Is dat niet het geval, dan valt de woning terug op een forfaitaire waardering op basis van bouwjaar — vrijwel altijd met een forse puntenval als gevolg.
Financiële hefboomeffecten
Een opwaardering van label C naar A++++ levert 40 WWS-punten op voor een eengezinswoning en 43 punten voor een meergezinswoning. Zo'n stijging kan de maximaal redelijke huurprijs met meer dan honderd euro per maand verhogen, of een woning over de liberalisatiegrens van 187 punten tillen — waarmee de woning naar de vrije sector verschuift en het huurprijsplafond vervalt.
Aan de onderkant zorgt de malus van -15 punten bij een G-label voor een acute daling van de huurwaarde. Bij een aanvangshuurprijscheck of huurverlagingsprocedure bij de Huurcommissie dwingt de combinatie van een G-label en het WWS een directe huurverlaging af — een sterke financiële prikkel om te verduurzamen nog vóór het verhuurverbod van 2029/2030.
Wat 2030 betekent voor de waardering
Zodra de plus-labels in 2030 vervallen, ontstaat frictie in de woningwaardering. Kent het ministerie aan de nieuwe "Label A" maximaal 41 punten toe (het huidige niveau van een A-label), dan verliezen nieuw verduurzaamde woningen tot 21 WWS-punten ten opzichte van woningen met een nog geldig A++++ label uit 2028.
Kent het ministerie juist 62 punten toe aan de nieuwe "Label A", dan ontstaat het risico dat minder vergaand geïsoleerde woningen te snel de maximale puntenmassa bereiken. Het uitblijven van vastgesteld overgangsrecht maakt het nu lastig om meerjarige rendementen op verduurzamingsinvesteringen exact te berekenen.
Meer over de bredere transitie en het tijdpad leest u in Energielabel Transitie 2026-2030: van plus-labels naar de A-G schaal.
Strategisch advies voor verhuurders
- Ken uw huidige puntenscore. Het energielabel kan het verschil maken tussen gereguleerde en vrije sector — en dus tussen wel of geen huurprijsplafond.
- Verzilver de bonus vóór 2030. Een vandaag geregistreerd label blijft tien jaar geldig; wie nu naar een hoog label verduurzaamt, legt de huidige (gunstige) puntenwaarde tien jaar vast.
- Voorkom de aftrek. Een E-, F- of G-label kost niet alleen punten, maar wordt rond 2029/2030 ook verboden om te verhuren.
Wilt u weten hoeveel WWS-punten uw woning nu en straks scoort? Labelverbeteraar brengt uw energielabel én uw WWS-huurpuntentelling in kaart, zodat u nu al de juiste keuzes maakt. Neem contact op voor een analyse.
Data gebaseerd op de Wet Betaalbare Huur (1 juli 2024), het Besluit huurprijzen woonruimte en publicaties van o.a. de Huurcommissie, Rijksoverheid, Volkshuisvesting Nederland en Aedes. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.